가등기 비용 말소방법 등기신청 담보법 소멸시효

부동산 거래를 할 때, 가등기라는 용어를 자주 듣게 됩니다. 가등기는 부동산 거래에서 발생할 수 있는 위험을 예방하기 위한 중요한 제도 중 하나입니다. 하지만, 가등기를 설정하고 말소하는 과정에서 많은 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 오늘은 가등기 비용 말소방법 등기신청 담보법 소멸시효에 대해 알아보겠습니다.

 

가등기 비용

• 등록면허세 : 가등기를 설정할 부동산의 소재지와 가등기의 종류에 따라 달라집니다. 일반적으로 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기의 경우, 부동산의 공시가격의 2/1000에 해당하는 금액이 등록면허세가 됩니다.
• 지방교육세 : 등록면허세의 20%에 해당하는 금액이 지방교육세로 부과됩니다.
• 등기신청수수료 : 가등기를 신청할 때 납부해야 하는 수수료로, 전자신청의 경우 6,000원, 서면신청의 경우 15,000원이 부과됩니다.
• 법무사 수수료 : 법무사를 통해 가등기를 신청하는 경우, 법무사 수수료가 추가로 발생합니다. 수수료는 법무사마다 다르며, 부동산의 규모와 난이도에 따라 달라질 수 있습니다.

예를 들어, 공시가격이 5억 원짜리 아파트에 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권 가등기를 설정하는 경우, 등록면허세는 5억 원 x 2/1000 = 1,000,000원이 됩니다. 지방교육세는 1,000,000원 x 20% = 200,000원이 됩니다. 등기신청수수료는 전자신청의 경우 6,000원, 서면신청의 경우 15,000원이 됩니다.

 

가등기 말소방법

• 가등기 권리자와의 합의에 의한 말소 : 가등기 권리자와 등기 의무자의 공동 신청으로 말소할 수 있습니다.
• 판결에 의한 말소 : 가등기의 말소를 명하는 판결을 받아 말소할 수 있습니다.
• 가등기 권리자의 사망 : 가등기 권리자가 사망한 경우, 상속인이 상속등기를 마친 후 가등기 말소를 신청할 수 있습니다.
• 가등기의 목적이 된 권리가 소멸한 경우 : 가등기의 목적이 된 권리가 소멸한 경우, 그 권리의 소멸을 증명하는 서류를 첨부하여 가등기 말소를 신청할 수 있습니다.

가등기 말소는 등기소에서 신청해야 하며, 신청 시에는 말소등기 신청서와 함께 가등기 말소에 필요한 서류를 제출해야 합니다. 단, 가등기 말소는 상황에 따라 복잡한 절차가 필요할 수 있으므로, 전문가의 조언을 받는 것이 좋습니다.

 

가등기 말소 등기신청

가등기 말소 등기신청은 가등기를 말소하기 위해 하는 등기입니다. 가등기 말소 등기를 신청하기 위해서는 다음과 같은 서류가 필요합니다.

• 가등기 말소등기 신청서
• 등록면허세 납부 영수증
• 등기신청 수수료 영수증
• 위임장(대리인이 신청하는 경우)
• 해지증서(가등기의 말소 사유를 증명하는 서류)
• 등기필증(가등기 필증)

가등기 말소등기는 가등기 권리자와 부동산 소유자가 공동으로 신청해야 합니다. 위의 서류를 준비하여 등기소를 방문하여 신청하거나, 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)를 통해 신청할 수 있습니다.

 

가등기 담보법

가등기 담보법은 금전채무를 담보하기 위해 채권자와 채무자 또는 제 3자 사이에서 대물변제 예약 또는 매매예약 등을 체결하고, 동시에 채무자의 채무불이행이 있을 경우 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기 위한 가등기 또는 소유권이전등기를 하는 경우에 적용되는 법률입니다. 가등기 담보법은 다음과 같은 내용을 포함하고 있습니다.

• 적용 범위 : 소비대차로 인한 대물변제약정의 경우에 적용하는 것이므로 공사대금채권, 매매대금채권, 물품대금채권을 담보할 목적으로 가등기가 경료된 경우에는 동법이 적용되지 않습니다. 예약당시 담보목적물의 시가가 피담보채권액을 초과하는 경우에 한하여 적용되므로 담보부동산에 대한 예약당시의 시가가 그 피담보채권액에 미치지 못하는 경우에는 가등기담보법이 적용되지 않습니다.
• 실행 방법 : 가등기담보권자가 청산금이 있으면 청산금을 지급하고 본등기, 없으면 경매를 신청할 수 있습니다.
• 귀속청산절차 : 채권자가 담보목적물의 소유권을 취득하기 위해서는 청산금의 평가액을 채무자 등에게 통지하고, 그 통지가 채무자 등에게 도달한 날부터 2개월(청산기간)이 지나야 합니다.
• 청산금 : 청산금은 목적부동산의 가액에서 그 시점에서의 피담보채권액을 공제한 차액입니다.
• 양도담보 : 가등기담보법은 양도담보에도 적용됩니다.

 

가등기 소멸시효

가등기에는 담보 가등기와 소유권이전등기청구권 가등기가 있으며, 각각의 소멸시효는 다음과 같습니다.

담보 가등기의 소멸시효

• 담보 가등기의 피담보채무(저당권으로 담보되는 채무)가 소멸시효 완성으로 소멸하면, 담보 가등기도 함께 소멸합니다.
• 일반적으로 민사채권의 소멸시효는 10년이며, 상사채권의 소멸시효는 5년입니다.
• 다만, 채권자가 담보 가등기를 실행하여 채무자의 부동산을 경매에 넘긴 경우에는 소멸시효가 중단됩니다.

소유권이전등기청구권 가등기의 소멸시효

• 매매예약을 원인으로 한 가등기의 경우, 예약완결권을 행사한 때로부터 10년의 소멸시효가 적용됩니다.
• 매매계약을 원인으로 한 가등기의 경우, 매매계약 체결일로부터 10년의 소멸시효가 적용됩니다.
• 가등기 권리자가 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 행사하지 않을 때, 즉 등기 효력이 발생한 시점부터 10년 안에 본등기를 진행하지 않으면 그 권리가 소멸하게 됩니다.

가등기의 소멸시효는 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으므로, 전문가의 조언을 듣는 것이 좋습니다.

 

정리

가등기는 부동산 거래에서 발생할 수 있는 위험을 예방하기 위해 중요한 제도입니다. 하지만, 가등기를 설정하고 말소하는 과정에서 많은 비용과 시간이 소요될 수 있으므로, 신중하게 결정해야 합니다.