용도지역 용도지구 용도구역 용적률 건폐율 확인방법

 

부동산에 관심이 있는 사람이라면 용도지역, 용도지구, 용도구역, 용적률, 건폐율 등의 용어를 한 번쯤은 들어봤을 것입니다. 이 용어들은 부동산의 가치와 규제에 큰 영향을 미치기 때문에, 부동산 투자나 개발을 계획할 때 반드시 고려해야 합니다. 오늘은 용도지역 용도지구 용도구역 용적률 건폐율 확인방법에 대해 알아보겠습니다.

 

용도지역

용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도지역은 다음과 같이 분류됩니다.

• 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대하여 체계적인 개발, 정비, 관리, 보전 등이 필요한 지역입니다.
• 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 상업지역 : 상업이나 그 밖의 업무의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역 공업지역 : 공업의 편익 증진을 위하여 필요한 지역
• 녹지지역 : 자연환경, 농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역입니다.

• 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 생산관리지역 : 농업, 임업, 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
• 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용, 개발을 하려는 지역으로 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역

농림지역 : 도시지역에 속하지 않는, 농지법에 따른 농업진흥지역 또는 산지관리법에 따른 보전산지 등으로서 농림업을 진흥시키고 산림을 보전하기 위하여 필요한 지역입니다.

• 자연환경보전지역 : 자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호, 육성 등을 위하여 필요한 지역입니다.

토지를 이용하거나 건축물을 지을 때는 해당 토지의 용도지역을 확인하고, 그에 맞는 규제와 제한을 준수해야 합니다.

 

용도지구

용도지구란, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관, 안전 등을 도모하기 위하여 도시, 군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다.

• 경관지구 : 경관을 보호, 형성하기 위해 필요한 지구입니다. 자연경관지구, 시가지경관지구, 특화경관지구로 구분됩니다.
• 고도지구 : 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위해 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구입니다. 최고고도지구, 최저고도지구로 구분됩니다.
• 방화지구 : 화재의 위험을 예방하기 위해 필요한 지구입니다.
• 방재지구 : 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위해 필요한 지구입니다.
• 보호지구 : 문화재, 중요 시설물 및 문화적, 생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위해 필요한 지구입니다. 역사문화환경보호지구, 중요시설물보호지구, 생태계보호지구로 구분됩니다.
• 취락지구 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역, 개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구입니다. 자연취락지구, 집단취락지구로 구분됩니다.
• 개발진흥지구 : 주거기능, 상업기능, 공업기능, 유통물류기능, 관광기능, 휴양기능 등을 집중적으로 개발, 정비할 필요가 있는 지구입니다. 주거개발진흥지구, 산업개발진흥지구, 유통개발진흥지구, 관광휴양개발진흥지구, 복합개발진흥지구, 특정개발진흥지구로 구분됩니다.
• 특정용도제한지구 : 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구입니다.
• 복합용도지구 : 지역의 토지이용 상황, 개발 수요 및 주변 여건 등을 고려하여 효율적이고 복합적인 토지이용을 도모하기 위하여 특정시설의 입지를 완화할 필요가 있는 지구입니다.
• 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구 : 위에 열거되지 않은 지구로, 대통령령으로 정하는 지구입니다. 위의 용도지구 외에 대통령령으로 정하는 지구는 주차장정비지구, 보행우선지구, 문화지구가 있습니다.

용도지구는 시, 도지사 또는 대도시 시장이 도시, 군관리계획으로 결정하며, 필요한 경우에는 용도지구를 세분하여 지정할 수 있습니다.

 

용도구역

용도구역은 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다. 용도구역은 다음과 같이 구분됩니다.

1. 개발제한구역 : 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정하는 구역입니다.
2. 도시자연공원구역 : 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정하는 구역입니다.
3. 수산자원보호구역 : 수산자원을 보호·육성하기 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대해 지정하는 구역입니다.
4. 시가화조정구역 : 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정하는 구역입니다.
5. 입지규제최소구역 : 도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정하는 구역입니다.

용도구역은 토지의 이용을 제한하는 것이기 때문에, 용도구역으로 지정된 지역에서는 건축물의 건축, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등을 제한할 수 있습니다.

 

용도지역 용적률

도시지역

• 주거지역 : 500% 이하
• 상업지역 : 1,500% 이하
• 공업지역 : 400% 이하
• 녹지지역 : 100% 이하

관리지역

• 보전관리지역 : 80% 이하
• 생산관리지역 : 80% 이하
• 계획관리지역 : 100% 이하

농림지역

• 80% 이하

자연환경보전지역

• 80% 이하

위의 용적률은 각 지역의 특성에 따라 다르게 적용됩니다. 또한, 지방자치단체의 조례로도 용적률을 제한할 수 있습니다. 따라서, 해당 지역의 용적률을 확인하기 위해서는 해당 지역의 지방자치단체의 조례를 확인해야 합니다. 용적률은 건축물의 높이와 면적을 결정하는 중요한 요소 중 하나입니다. 따라서, 건축물을 건축할 때는 해당 지역의 용적률을 고려하여 건축 계획을 수립해야 합니다.

 

용도지역 건폐율

도시지역

• 주거지역 : 70% 이하
• 상업지역 : 90% 이하
• 공업지역 : 70% 이하
• 녹지지역 : 20% 이하

관리지역

• 보전관리지역 : 20% 이하
• 생산관리지역 : 20% 이하
• 계획관리지역 : 40% 이하

농림지역

• 20% 이하

자연환경보전지역

• 20% 이하

건폐율은 대지 면적에 대한 건축 면적의 비율을 말합니다. 예를 들어, 100평의 대지에 건폐율이 60%인 경우, 건축물의 1층 면적은 최대 60평까지 지을 수 있습니다. 위의 건폐율은 각 지역의 도시계획조례에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 따라서, 건축물을 건축하기 전에는 해당 지역의 도시계획조례를 확인하는 것이 중요합니다.

 

용도지역 확인방법

토지 이음 사이트 이용하기

• 대한민국의 모든 토지의 용도지역, 지구, 구역을 확인할 수 있습니다.
• 주소를 입력하거나 지도에서 선택하여 조회할 수 있습니다.

네이버 지도 이용하기

• 네이버 지도에 접속하여 우측 상단의 '지적편집도'를 클릭합니다.
• 해당 토지의 위치를 확인하여 용도지역을 파악할 수 있습니다.

부동산 관련 앱 이용하기

• 부동산114, 부동산플래닛 등의 앱에서도 토지의 용도지역을 확인할 수 있습니다.

위와 같은 방법으로 용도지역을 확인할 수 있습니다. 각 방법마다 제공하는 정보의 범위와 정확도가 다를 수 있으므로, 여러 방법을 활용하여 확인하는 것이 좋습니다.

 

정리

용도지역, 용도지구, 용도구역, 용적률, 건폐율은 부동산 투자를 할 때 꼭 알아야 하는 기본적인 개념입니다. 이 개념들을 잘 이해하고 활용하면, 보다 효율적이고 경제적인 부동산 투자를 할 수 있습니다. 해당 지역의 도시계획조례를 확인하고, 토지이용규제정보서비스를 활용하여 자신이 투자하고자 하는 토지의 용적률과 건폐율을 정확하게 파악하는 것이 중요합니다.